O investidor imobiliário Grant Cardone está revolucionando o setor de fundos de investimento imobiliário (REITs) ao integrar o Bitcoin diretamente em seus empreendimentos multifamiliares de grande escala. Com aproximadamente US$ 5 bilhões em ativos imobiliários sob gestão, distribuídos em cerca de 15.000 unidades, Cardone Capital almeja entregar retornos superiores e atrair novos investidores para o universo do Bitcoin através desta abordagem inovadora.

Em uma entrevista recente, Cardone detalhou sua estratégia para desafiar o mercado multibilionário de REITs, que tradicionalmente se dedicam à posse, operação ou financiamento de imóveis geradores de renda. Estabelecidos em 1960, os REITs são regulamentados para distribuir ao menos 90% de sua receita tributável como dividendos aos acionistas, oferecendo liquidez e rendimentos sem a necessidade de posse direta de propriedades pelos investidores. Segundo Cardone, os REITs de capital aberto e o setor imobiliário em geral movimentam entre US$ 4,3 e US$ 4,5 trilhões em ativos nos Estados Unidos.

Cardone destacou uma limitação estrutural significativa nos REITs tradicionais: eles "nunca poderão deter Bitcoin em seus balanços", uma restrição decorrente de regulamentações antigas focadas exclusivamente em ativos e renda imobiliária. Essa incompatibilidade, segundo ele, representa uma oportunidade de mercado, um "glitch" que sua empresa pretende explorar.

A incursão de Cardone no Bitcoin começou quando ele recebeu 115 BTC por uma palestra, ativos que ele manteve. Essa experiência evoluiu para o modelo híbrido atual da Cardone Capital. Ao invés de tokenizar imóveis, a empresa adquire propriedades multifamiliares de alta qualidade, com fluxo de caixa positivo e adquiridas com descontos expressivos. Esses imóveis são combinados com Bitcoin dentro de uma estrutura de Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) específica.

Um exemplo notável é a aquisição de um edifício com 366 unidades em Boca Raton por US$ 235 milhões. Avaliado em cerca de US$ 400 milhões em custo de reposição, o imóvel foi combinado com aproximadamente US$ 100 milhões em Bitcoin, formando um veículo de investimento total de cerca de US$ 335 milhões. O custo de reposição se refere ao valor necessário para construir uma propriedade similar nos dias de hoje, e Cardone foca em ativos negociados com descontos significativos em relação a essa métrica.

Ao alocar Bitcoin, a Cardone Capital "preenche a lacuna do desconto", elevando o custo base geral da propriedade. Na transação de Boca Raton, essa estrutura gerou uma dedução fiscal de US$ 50 milhões. Cardone projeta que o imóvel gere um retorno anual de 4%, somado a benefícios de depreciação e oportunidades de refinanciamento a cada 7 a 10 anos, enquanto o Bitcoin adiciona potencial de valorização e liquidez.

"Acreditamos que, ao combinar imóveis e Bitcoin e ter tempo, alcançaremos entre 22% e 32% de retorno em uma classe de ativos que tem sido entediante, consistente e antiga", declarou Cardone. A natureza de longo prazo dos investimentos imobiliários, que pode se estender por décadas, oferece ao Bitcoin tempo para mitigar sua volatilidade de curto prazo. Essa estratégia expõe novos investidores ao Bitcoin de forma controlada e inovadora, com cerca de 80% dos investidores no fundo de Boca Raton sem exposição prévia ao ativo digital.

Cardone pretende continuar atraindo investidores diretamente, aproveitando sua base de seguidores, em vez de depender exclusivamente de rodadas de investimento tradicionais com bancos. A fusão de ativos reais e digitais visa criar um novo paradigma para investimentos imobiliários, oferecendo retornos mais robustos e acessibilidade a um público mais amplo.